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房地產評估規范

    一、總則

  1.0.1為了規范房地產估價行為,統一估價程序和方法,做到估價結果客觀、公正、合理,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國法》等法律、法規的有關規定,制定本規范。

  1.0.2本規范適用于房地產估價活動。

  1.0.3房地產估價應獨立、客觀、公正。

  1.0.4房地產估價除應符合本規范外,尚應符合國家現行有關標準、規范的規定。

  二、術語

  2.0.1房地產real estate,real property 土地、建筑物及其他地上定著物,包括物質實體和依托于物質實體上的權益。

  2.0.2房地產估價real estate appraisal, property valuation 專業估價人員根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上,對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

  2.0.3估價對象subject property 一個具體估價項目中需要估價的房地產。

  2.0. 4估價目的appraisal purpose 估價結果的期望用途。

  2.0.5估價時點appraisal dete,date of Value 估價結果對應的日期。

  2.0.6客觀合理價格或價值value 某種估價目的的特定條件下形成的正常價格。

  2.0.7公開市場open market 在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益,并掌握必要的市場信息,有較充裕的時間進行交易,對交易對象具有必要的專業知識,交易條件公開并不具有排它性。

  2.0.8公開市場價值open market value 在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標準時,要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。

  2.0.9類似房地產similar property 與估價對象處在同一供求圈內,并在用途、規模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。

  2.0. 10同一供求圈comparable search area 與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。

  2.0.11最高最佳使用highest and best use 法律上允許、技術上可能、經濟上可行,經過充分合理的論證,能使估價對象產生最高價值的使用。

  2.0. 12市場比較法 market comparison approach,sales comparison approach將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較,對這些類似房地產的已知價格作適當的修正,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

  2.0.13 收益法income approach,income capitalization approach 預計估價對象未來的正常收益,選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

  2.0. 14成本法cost approach 求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格,扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

  2.0. 15假設開發法hypothetical development method, residual method 預計估價對象開發完成后的價值,扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

  2.0.16基準地價修正法land datum value method 在政府確定公布了基準地價的地區,由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象宗地價格的方法。

  2.0. 17潛在毛收入potential gross income 假定房地產在充分利用、無空置狀態下可獲得的收入。

  2.0. 18有效毛收入effective gross income 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。

  2.0.19運營費用operating expenses 維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。

  2.0.20凈收益net income, net operating income 由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。

  2.0.21建筑物重置價格replacement cost of building 采用估價時點的建筑材料和建筑技術,按估價時點的價格水平,重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。

  2. 0.22建筑物重建價格reproduction cost of building 采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術, 按估價時點的價格水平,重新建造與估價對象相同的全新狀態的建筑物的正常價格。

  2.0.23物質上的折舊physical depreciation physical deterioration 建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。

  2.0.24功能上的折舊functional depreciation, functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。

  2.0.25經濟上的折舊economic depreciation, economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。

  2.0.26估價結果conclusion of value 關于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結論。

  2.0.27估價報告appraisal report 全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件,給委托方的書面答復,關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。

  三、估價原則

  3.0.1房地產估價應遵循下列原則: 1 合法原則; 2最高最佳使用原則; 3替代原則; 4估價時點原則。

  3.0.2遵循合法原則,應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

  3.0.3遵循最高最佳使用原則,應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。當估價對象已做了某種使用,估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇,并應在估價報告中予以說明: l保持現狀前提:認為保持現狀繼續使用最為有利時,應以保持現狀繼續使用為前提估價; 2轉換用途前提:認為轉換用途再予以使用最為有利時,應以轉換用途后再予以使用為前提估價; 3裝修改造前提:認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時,應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提估價; 4重新利用前提:認為拆除現有建筑物再予以利用最為有利時,應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價; 5上述情形的某種組合。

  3.0.4遵循替代原則,要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

  3.0.5遵循估價時點原則,要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

   四、估價程序

  4.0.1自接受估價委托至完成估價報告期間,房地產估價應按下列程序進行: l明確估價基本項; 2擬定估價作業方案; 3搜集估價所需資料; 4實地查勘估價對象; 5選定估價方法計算; 6確定估價結果; 7撰寫估價報告; 8估價資料歸檔。

  4.0.2明確估價基本事項主要應包括下列內 l 明確估價目的; 2明確估價對象; 3明確估價時點。注:1 估價目的應由委托方提出; 2明確估價對象應包括明確估價對象的物質實體狀總和權益狀況; 3估價時點應根據估價目的確定,采用公歷表示,精確到日; 4在明確估價基本事項時應與委托方共同商議,最后應征得委托方認可。

  4.0.3在明確估價基本事項的基礎上,應對估價項目進行初步分析,擬定估價作業方案。估價作業方案主要應包括下列內容: 1擬采用的估價技術路線和估價方法; 2擬調查搜集的資料及其來源渠道; 3預計所需的時間、人力、經費; 4擬定作業步驟和作業進度。

  4.0.4估價機構和估價人員應經常搜集估價所需資料,并進行核實、分析、整理。估價所需資料主要應包括下列方面: 1對房地產價格有普遍影響的資料; 2對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料; 3相關房地產交易、成本、收益實例資料; 4.反映估價對象狀況的資料。

  4.0.5估價人員必須到估價對象現場,親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣,查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況,并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實,同時搜集補充估價所需的其他資料,以及對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。

  4.0.6完成并出具估價報告后,應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。

  五、估價方法

  5.1 估價方法選用

  5.1.1估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。

  5.1.2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。

  5.1.3根據已明確的估價目的,若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價,應同時采用多種估價方法進行估價,不得隨意取舍;若必須取舍,應在估價報告中予以說明并陳述理由。

  5.1.4有條件選用市場比較法進行估價的,應以市場比較法為主要的估價方法。

  5.1.5收益性房地產的估價,應選用收益法作為其中的一種估價方法。

  5.1.6具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價,應選用假設開發法作為其中的一種估價方法。

  5.1.7在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下,可采用成本法作為主要的估價方法。

  5.2市場比較法                                    

  5.2.l運用市場比較法估價應按下列步驟進行: 1搜集交易實例; 2選取可比實例; 3建立價格可比基礎; 4進行交易情況修正; 5進行交易日期修正; 6進行區域因素修正; 7進行個別因素修正; 8求出比準價格。

  5.2.2運用市場比較法估價,應準確搜集大量交易實例,掌握正常市場價格行情。搜集交易實例應包括下列內容: 1交易雙方情況及交易目的; 2交易實例房地產狀況; 3成交價格; 4成交日期; 5付款方式。

  5.2.3根據估價對象狀況和估價目的,應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。選取的可比實例應符合下列要求: l是估價對象的類似房地產; 2成交日期與估價時點相近,不直超過一年; 3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

  5.2.4選取可比實例后,應對可比實例的成交價格進行換算處理,建立價格可比基礎,統一,其表達方式和內涵。換算處理應包括下列內容: 1統一付款方式; 2統一采用單價; 3統一幣種和貨幣單位; 4統一面積內涵和面積單位。 注:1 統一付款方式應統一為在成交日期時一次總付清。 2不同市種之間的換算,應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。

  5.2.5進行交易情況修正,應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差,將可比實例的成交價格調整為正常價格。有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例: l 有利害關系人之間的交易; 2急于出售或購買情況下的交易; 3受債權債務關系影響的交易; 4交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易; 5交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易; 6相鄰房地產的合并交易; 7特殊方式的交易; 8交易稅費非正常負擔的交易; 9其他非正常的交易。 注:1 當可供選擇的交易實例較少,確需選用上述情形的交易實例時,應對其進行交易情況修正; 2對交易稅費非正常負擔的修正,應將成交價格調整為依照政府有關規定,交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。

  5.2.6進行交易日期修正,應將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。交易日期修正直采用類似房地產的價格變動率或指數進行調整。在無類似房地產的價格變動率或指數的情況下,可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷,給予調整。

  5.2. 7進行區域因素修正,應將可比實例在其外部環境狀況下的價格調整為估價對象外部環境狀況下的價格。區域因素修正的內容主要應包括:繁華程度,交通便捷程度,環境、景觀,公共配套設施完備程度,城市規劃限制等影響房地產價格的因素。區域因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。進行區域因素修正時,應將可比實例與估價對象的區域因素逐項進行比較,找出由于區域因素優劣所造成的價格差異進行調整。

  5.2.8進行個別因素修正,應將可比實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀況下的價格。有關土地方面的個別因素修正的內容主要應包括:面積大小,形狀,臨路狀況,基礎設施完備程度,土地平整程度,地勢,地質水文狀況,規劃管制條件,年限等;有關建筑物方面的個別因素修正的內容主要應包括:折舊程度,裝修,設施設備,平面布置,工程質量,建筑結構,樓層,朝向等。個別因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。進行個別因素修正時,應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較,找出由于個別因素優劣所造成的價格差異進行調整。

  5.2.9交易情況、交易日期、區域因素和個別因素的修正,視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%,綜合調整不得超過30%。

 5.2.10選取的多個可比實例的價格經過上述各種修正之后,應根據具體情況計算求出一個綜合結果,作為比準價格。 5.2.11市場比較法的原理和技術,也可用于其他估價方法中有關參數的求取。

  5.3收益法

  5.3.1運用收益法估價應按下列步驟進行: 1搜集有關收入和費用的資料; 2估算潛在毛收入; 3估算有效毛收入; 4估算運營費用; 5估算凈收益; 6選用適當的資本比率; 7選用適宜的計算公式求出收益價格。注:潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。

  5.3.2凈收益應根據估價對象的具體情況,按下列規定求取: l出租型房地產,應根據租賃資料計算凈收益,凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔,應將四項費用全部扣除;若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔,應對四項費用中的部分項目作相應調整。 2商業經營型房地產,應根據經營資料計算凈收益,凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。 3生產型房地產,應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益,凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。 4尚未使用或自用的房地產,可以照有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式計算凈收益,或直接比較得出凈收益。

  5.3.3估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益,除有租約限制的之外,都應采用正常客觀的數據。有租約限制的,租約期內的租金宜采用租約所確定的租金,租約期外的租金應采用正常客觀的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益,應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符,應進行適當的調整修正,使其成為正常客觀的。

  5.3.4在求取凈收益時,應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收益的年限,確定未來凈收益流量,并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型: 1每年基本上固定不變; 2每年基本上按某個固走的數額遞增或遞減; 3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減; 4其他有規則的變動情形。

  5.3.5資本化率應按下列方法分析確定: l市場提取法:應搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料,選用相應的收益法計算公式,求出資本化率。 2安全利率加風險調整值法:以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。 3復合投資收益率法:將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率,按下式計算: R= M·Rm 十(1-M )Re(5.3.5)式中R ----資本化率(% );M----貸款價值比率(%),低押貸款額占房地產價值的比率;Rm--抵押貸款資本化率(%),第一年還本息額與抵押貸款額的比率;Re--自有資本要求的正常收益率(%)。 4投資收益率排序插入法:找出相關投資類型及其收益率、風險程度,按風險大小排序,將估價對象與這些投資的風險程度進行比較,判斷、確定資本化率。

  5.3.6資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率,他們之間的關系應按下式確定:RO=L*RL+B*RB(5.3.6)式中RO----綜合資本化率(%),適用于土地與建筑物合一的估價;RL----土地資本化率(%),適用于土地資本估價;RB----建筑物資本化率(%),適用于建筑物估價;L----土地價值占房地產價值的比率(%);B----建筑物價值占房地價值的比率(%),L+B+100%。

  5.3.7計算收益價格時應根據未來凈收益流量的類型,選用對應的收益法計算公式。

  5.3.8對于單獨土地和單獨建筑物的估價,應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限,選用對應的有效年限收益法計算公式,凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象,當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時,應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限,選用對應的有效年的收益法計算公式,凈收益中不應扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象,當建筑物耐用年限短于使用權年限時,可采用下列方式之一處理: 1先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限,選用對應的有效年的收益法計算公式,凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷;然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值。 2將未來可獲收益的年限設想為無限年,選用無限年的收益法計算公式,凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

  5.4成本法

  5.4.1運用成本法估價應按下列步驟進行: 1搜集有關成本、稅費、開發利潤等資料; 2估算重置價格或重建價格; 3估算折舊; 4求出積算價格。

  5.4.2重置價格或重建價格,應是重新取得或重新開發、重新建造全新狀態的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發利潤之和,其構成包括下列內容: l土地取得費用; 2開發成本; 3管理費用; 4投資利息; 5銷售稅費; 6開發利潤。注:開發利潤應以上地取得費用與開發成本之和為基礎,根據開發、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。

  5.4.3具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構成內容,應根據估價對象的實際情況,在第5.4.2條列舉的價格構成內容的基礎上酌予增減,并應在估價報告中予以說明。

  5.4. 4同一宗房地產,重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時,必須注意成本構成劃分和相互銜接,防止漏項或重復計算。

  5.4.5求取土地的重置價格,應直接求取其在估價時點狀況的重置價格。

  5.4.6建筑物的重置價格重建價格,可采用成本法、市場比較法求取,或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取,也可按工程造價估算的方法具體計算。建筑物的重置價格,宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技術變遷,使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建價格,宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。

 5.4.7成本法估價中的建筑物折舊,應是各種原因造成的建筑物價值的損失,包括物質上的、功能上的和經濟上的折舊。

  5.4.8建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分,修復所需的費用小于或等于修復后房地產價值的增加額的,為可修復部分;反之為不可修復部分。對于可修復部分,可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。

  5.4.9扣除折舊后的建筑物現值可采用下列公式求取: l 直線法下的建筑物理值計算公式:V= C-(C- S)t/N(5.4.9- 1) 2雙倍余額遞減法下的建筑物現值計算公式:V= C- (1- Z/N(5.4.9-2) 3成新折扣法下的建筑物現值計算公式:V= C·Q(5.4.9-3)式中V----建筑物現值(元,元/M2);C----建筑物重置價格或重建價格(元,元/M2); S ----建筑物預計凈殘值(元,元/ M2 ;T ----建筑物已使用年限(年);N ----建筑物耐用年限(年);Q----建筑物成新率(% )。 注:無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現值,估價人員都應親臨估價對象現場,觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度,根據建筑物的建成時間,維護、保養、使用情況,以及地基的穩定性等,最后確定應扣除的折舊額或成新率。

  5. 4.10建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經濟耐用年限。估價采用的耐用年限應為經濟耐用年限。經濟耐用年限應根據建筑物的建筑結構、用途和維修保養情況,結合市場狀況、周圍環境、經營收益狀況等綜合判斷。

  5.4.11估價中確走建筑物耐用年限與折舊,遇有下列情況時的處理應為: 1建筑物的建設期不計八耐用年限,即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計; 2建筑物耐用年限短于土地使用權年限時,應按建筑物耐用年限討算折舊; 3建筑物耐用年限長于土地使用權年限時,應按土地使用權年限計算折舊; 4建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前,其耐用年限早于土地使用權年限而結束時,應按建筑物耐用年限計算折舊; 5建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前,其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時,應按建筑物已使用年限加上地使用權剩余年限計算折舊。

  5.4.12積算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊,或為土地的重置價格加上建筑的現值,必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。

  5.4.13新開發土地和新建房地產可采用成本法估價,一般不應扣除折舊,但應考慮其工程質量和周圍環境等因素給予適當修正。

  5.5假設開發法

  5.5.l 運用假設開發法估價應按下列步驟進行: l調查待開發房地產的基本情況; 2選擇最佳的開發利用方式; 3估計開發建設期; 4預測開發完成后的房地產價值; 5估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費; 6進行具體計算。

  5.5.2假設開發適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價。運用此方法應把握待開發房地產在投資開發前后的狀態,以及投資開發后的房地產的經營方式。待開發房地產投資開發前的狀態,包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等;投資開發后的狀態,包括熟地和房屋(含土地)等;投資開發后的房地產的經營方式,包括出售(含預售)上、租(含預租)和自營等。

  5.5.3運用假設開發法估算的待開發房地產價值應為開發完成后的房地產價值扣除開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發房地產應負擔的稅費。

  5.5.4預測開發完成后的房地產價值,宜采用市場比較法,并應考慮類似房地產價格的未來變動趨勢。

  5.5.5開發利潤的計算基數可取侍開發房地產價值與開發成本之和,或取開發完成后的房地產價值。利潤率可取同一市場上類似房地產開發項目相應的平均利潤率。

  5.5.6運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用折現的方法;難以采用折現的方法時,可采用計算利息的方法。

  5.6基準地價修正法

  5.6.1運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行: 1搜集有關基準地價的資料; 2確定估價對象所處地段的基準地價; 3進行交易日期修正; 4進行區域因素修正; 5進行個別因素修正; 6求出估價對象宗地價格。

  5.6.2進行交易日期修正,應將基準地價在其基準日期時的值調整為估價時點的值。交易日期修正的方法,同市場比較法中的交易日期修正的方法。

  5.6.3區域因素和個別因素修正的內容和修正的方法,同市場比較法中的區域因素和個別因素修正的內容和修正的方法。

  5.6.4運用基準地價修正法評估宗地價格時,直按當地對基準地價的有關規定執行。

  六、不同估價目的下的估價

  6.0. l房地產估價按估價目的進行分類,主要有下列類別: 1 土地使用權出讓價格評估; 2房地產轉讓價格評估; 3房地產租賃價格評估; 4房地產抵押價值評估; 5房地產保險估價; 6房地產課稅估價; 7證地和房屋估價; 8房地產分割、合并估價; 9房地產糾紛估價; 10房地產拍賣底價評估; 11企業各種經濟活動中涉及的房地產估價; 12其他目的的房地產估價。

  6.1土地使用權出讓價格評估

  6.1.1 土地使用權出讓價格評估,應依據《中華人民共和國城市房地產管理法)、《中華人民共和國》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及當地制定的實施辦法和其他有關規定進行。

  6.1.2土地使用權出讓價格評估,應分清土地使用權協議、招標、拍賣的出讓方式。協議出讓的價格評估,應采用公開市場價值標準,招標和拍賣出讓的價格評估,應為招標和拍賣底價評估,參照6.10房地產拍賣底價評估進行。

  6.1.3土地使用權出讓價格評估,可采用市場比較法、假設開發法、成本法、基準地價修正法。

  6.2房地產轉讓價格評估

  6.2.1房地產轉讓價格評估,應依據《中華人民v共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》以及當地制定的實施細則和其他有關規定進行。

  6.2.2房地產轉讓價格評估,應采用公開市場價值標準。

  6.2.3房地產轉讓價格評估,宜采用市場比較法和收益法,可采用成本法,其中待開發房地產的轉讓價格評估應采用假設開發法。

  6.2.4以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時應符合國家法律、法規的規定,其轉讓價格評估應另外給出轉讓價格中所含的土地收益價值,并應注意國家對土地收益的處理規定,同時在估價報告中予以說明。

 6.3房地產租賃價格評估

  6.3.1房地產租賃價格評估,應依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》人城市房屋租賃管理辦法》以及當地制定的實施細則和其他有關規定進行。

  6.3.2從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估,應采用公開市場價值標準。住宅的租賃價格評估,應執行國家和該類住宅所在地城市人民政府規走的租賃政策。

  6.3.3房地產租賃價格評估,可采用市場比較法、收益法和成本法。

  6.3.4以營利為目的出租劃撥土地使用權上的房屋,其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值,并應注意國家對土地收益的處理規定,同時在估價報告中予以說明。

  6.4房地產抵押價值評估

  6.4.1房地產抵押價值評估,應依據《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、〈城市房地產抵押管理辦法》以及當地和其他有關規定進行。

  6.4.2房地產抵押價值評估,應采用公開市場價值標準,可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行,但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

  6.4.3房地產抵押價值應是以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值。依法不得抵押的房地產,沒有抵押價值。首次抵押的房地產,該房地產的價值為抵押價值。再次抵押的房地產,該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價值。

  6.4.4以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的,評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額,可采用下列方式之一處理: 1 首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產的價值,然后預計由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額,兩者相減為抵押價值。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限,從估價時點起計。 2用成本法估價,價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的款額。

  6.4.5以具有土地使用年限的房地產抵押的,評估其抵押價值時應考慮設走抵押權以及抵押期限屆滿時土地使用權的剩余年限對抵押價的影響。

  6.4.6以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的,其抵押價值為房地產權利人可處分和收益的份額部分的價值。

  6.4.7以按份額共有的房地產抵押的,其抵押值為抵押人所享有的份額部分的價值。

  6.4.8以共同共有的房地產抵押的,其抵押價值為該房地產的價值。

  6.5房地產保險估價

  6.5.1 房地產保險估價,應依據《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關規定進行。

  6.5.2房地產保險估價,分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生后的損失價值或損失程度評估。

  6.5.3保險價應是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定保險金額基礎的保險標的價值。保險金額應是保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限額,也應是投保人對保險標的實際投保金額。

  6.5.4房地產投保時的保險價值評估,應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值,估價方法宜采用成本法、市場比較法。

  6.5.5房地產投保時的保險價值,根據采用的保險形式,可按該房地產投保時的實際價值確定,也可按保險事故發生時該房地產的實際價值確定。

  6.5.6保險事故發生后的損失價值或損失程度評估,應把握保險標的房地產在保險事故發生前后的狀態。對于其中可修復部分,宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。

  6.6房地產課稅估價

  6.6. l 房地產課稅估價應按相應稅種為核定其計稅依據提供服務。

  6. 6.2有關房地產稅的估價,應按相關稅法具體執行。

  6.6.3房地產課稅估價宜采用公開市場價值標準,并應符合相關稅法的有關規定。

  6.7征地和補償估價

  6.7.1征地和房屋拆遷補償估價,分為征用農村集體所有的土地的補償估價(簡稱征地估價)和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補償估價(簡稱拆遷估價)。

  6.7.2征地估價,應依據《中華人民共和國土地管理法》以及當地制定的實施辦法和其他有關規定進行。

  6.7.3拆遷估價,應依據《城市房屋拆遷管理條例》以及當地制走的實施細則和其他有關規定進行。

  6.7.4 依照規走,拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑給予適當補償。

  6.7.5實行作價補償的,可根據當地政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后結合建筑物成新估價。

  6.7.6依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權,根據社會公共利益需要拆遷其地上房屋時,對該土地使用權如果視為提前收回處理,則應在拆遷補償估價中包括土地使用權的補償估價。此種土地使用權補償估價,應根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。

  6.8房地產分割、合并估價

  6.8.1房地產分割、合并估價應注意分割、合并對房地產價值的影響。分割、合并前后的房地產整體價值不能簡單等于各部分房地產價值之和。

  6.8.2分割估價應對分割后的各部分分別估價。

  6.8.3合并估價應對合并后的整體進行估價。

  6.9房地產糾紛估價

  6.9.1房地產糾紛應對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定,提出客觀、公正、合理的意見,為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

  6.9.2房地產糾紛估價,應按相應類型的房地產估價進行。

  6.9.3房地產糾紛估價,應注意糾紛的性質和協議、調解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式,并將其作為估價依據,協調當事人各方的利益。

  6.10房地產拍賣底價評估

  6.10.1地產拍賣底價評估為確定拍賣保留價提供服務,應依據《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關規定進行。

  6.10.2房地產拍賣底價評估,首先應以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格,之后再考慮短期強制處分(快速變現)等因素的影響確定拍賣底價。

   6.11企業各種經濟活動中涉及的房地產估價

  6.11.1企業各種經濟活動中涉及的房地產估價,包括企業合資、合作、聯營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產清算、抵債中的房地產估價。這種估價首先應了解房地產權屬是否發生轉移,若發生轉移,則應按相應的房地產轉讓行為進行估價;其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法,并應根據原用途是否合法改變,?quot;保持現狀前提"或"轉換用途前提"進行估價。

  6.11.2企業合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產清算等發生房地產權屬轉移的,應按房地產轉讓行為進行估價。但應注意資產清算與抵押物處置類似,屬于強制處分、要求在短時間內變現的特殊情況;在購買者方面在一定程度上與企業兼并類似,若不允許改變用途,則購買者的范圍受到一定限制,其估價宜低于市場價值。

  6.11 .3企業聯營一般不涉及房地產權屬的轉移,企業聯營中的房地產估價,主要為確定以房地產作為出資的出資方的分配比例服務,宜根據具體情況采用收益法、市場比較法、假設開發法,也可采用成本法。

  6.12其他目的的房地產估價

  6.12.1其他目的的房地產估價,包括房地產損害賠償估價等。

  6.12.2房地產損害賠償估價,應把握被損害房地產在損害發生前后的狀態,對于其中可修復部分,宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。

  七、估價結果

  7.0.1對不同估價方法估算出的結果,應進行比較分析。當這些結果差異較大時,應尋找并排除出現差異的原因。

  7.0.2對不同估價方法估算出的結果應做下列檢查: l計算過程是否有誤; 2基礎數據是否準確; 3參數選擇是否合理; 4是否符合估價原則; 5公式選用是否恰當; 6選用的估價方法是否適宜估價對象和估價目的。

  7.0.3在確認所選用的估價方法估算出的結果無誤之后,應根據具體情況計算求出一個綜合結果。

  7.0.4在計算求出一個綜合結果的基礎上,應考慮不可量化的價格影響因素,對該結果進行適當的調整,或取整,或認定該結果,作為最終的估價結果。當有調整時,應在估價報告中明確闡述理由。

  八、估價報告

  8.0.1估價報告應做到下列幾點: 1全面性:應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論,正文內容和附件資料應齊全,配套; 2公正性和客觀性:應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論,作出的結論應有充分的依據; 3準確性:用語應力求準確,避免使用模棱兩可或易生誤解的文字,對未經查實的事項不得輕率寫入,對難以確定的事項應予以說明,并描述其對估價結果可能產生的影響。 4概括性:應用簡潔的文字對估價中所涉及的內容進行高度概括,對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選,選擇典型、有代表性、能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。

  8.0.2估價報告應包括下列部分: l封面; 2 目錄; 3致委托方函; 4估價師聲明; 5估價的假設和限制條件; 6估價結果報告; 7估價技術報告; 8附件。

  8.0.3對于成片多宗房地產的同時估價,且單宗房地產的價值較低時,估價結果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結果報告,應采用文字說明的形式。

  8.0.4估價報告應記載下列事項: l 估價項目名稱; 2委托方名稱或姓名和往所; 3估價方(房地產估價機構)名稱和住所; 4估價對象; 5估價目的; 6估價時點; 7價值定義; 8估價依據; 9估價原則; 10估價技術路線、方法和測算過程; 11估價結果及其確定的理由; 12估價作業日期; 13估價報告應用的有效期; 14估價人員; 15注冊房地產估價師的聲明和簽名、蓋章; 16估價的假設和限制條件; 17附件,應包括反映估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的圖片,估價對象的產權證明,估價中引用的其他專用文件資料,估價人員和估價機構的資格證明。

  8.0.5估價報告中應充分描述說明估價對象狀況,包括估價對象的物質實體狀況和權益狀況,其中: 1 對土地的描述說明應包括:名稱,坐落,面積,形狀,四至、周圍環境、景觀,基礎設施完備程度,土地平整程度,地勢,地質、水文狀況,規劃限制條件,利用現狀,權屬狀況。 2對建筑物的描述說明應包括:名稱,坐落,面積,層數,建筑結構,裝修,設施設備,平面布置,工程質量,建成年月,維護、保養、使用情況,地基的穩定性,公共配套設施完備程度,利用現狀,權屬狀況。

  8.0.6估價報告中注冊房地產估價師的聲明應包括下列內容,并應經注冊房地產估價師簽名、蓋章: 1 估價報告中估價人員陳述的事實,是真實的和準確的。 2估價報告中的分析、意見和結論,是估價人員自己公正的專業分析、意見和結論,但受到估價報告中己說明的假設和限制條件的限制。 3估價人員與估價對象沒有(或有已載明的)利害關系,也與有關當事人沒有(或有已載明的)個人利害關系或偏見。 4估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析,形成意見和結論,撰寫估價報告。 5估價人員已(或沒有)對估價對象進行了實地查勘,并應列出對估價對象進行了實地查勘的估價人員的姓名。 6沒有人對估價報告提供了重要專業幫助(若有例外,應說明提供重要專業幫助者的姓名)。 7其他需要聲明的事項。

  8.0.7估價報告應由注冊房地產估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產估價師和加蓋公章的估價機構,對估價報告的內容和結論負責任。

  九、職業道德

  9.0.1估價人員和估價機構不得作任何虛偽的估價,應做到公正、客觀、誠實。

  9.0.2估價人員和估價機構應保持估價的獨立性,必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的估價業務。

  9.0. 3估價人員和估價機構若感到自己的專業能力所限而難以對某房地產進行估價時,不應接受該項估價委托。

  9.0.4估價人員和估價機構應妥善保管委托方的文件資料,未經委托方的書面許可,不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

  9.0.5估價機構應執行政府規定的估價收費標準,不得以不正當理由或名目收取額外的費用,或降低收費標準,進行不正當的競爭。

  9.0.6估價人員和估價機構不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義,不得以估價者身份在非自己估價的估價報告上簽名、蓋章。

 附錄A

  估價報告的規范格式

  A. 0.l封面: 標題:(房地產估價報告) 估價項目名稱:(說明本估價項目的全稱) 委托方:(說明本估價項目的委托單位的全稱,個人委托的為個人的姓名) 估價方:(說明本估價項目的估價機構的全稱)估價人員:(說明參加本估價項目的估價人員的姓名) 估價作業日期:(說明本次估價的起止年月日,即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日) 估價報告編號:(說明本估價報告在本估價譏構內的編號)

  A.0.2目錄:標題:目錄一、致委托方函二、 估價師聲明 三、 估價的假設和限制條件 四、 估價結果報告 (一) (二) … 五、 估價技術報告(可不提供給委托方,供估價機構存檔和有關部門查閱等)(一) (二) … 六、附件 (一) (二) …

  A.0.3致委托方函(標題:)致委托方函 致函對象(為委托方的全稱) 致函正文(說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結果) 致函落款(為估價機構的全稱,并加蓋估價機構公章,法定代表人簽名、蓋章)致函日期(為致函的年月日)

  A.0.4估價師聲明:(標題:)估價師聲明 我們鄭重聲明: 1我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 2本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論,但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 3我們與本估價報告中的估價對象沒有(或有已載明的)利害關系,也與有關當事人沒有(或有已載明的)個人利害關系或偏見。 4我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析,形成意見和結論,撰寫本評估報告。 5我們已(或沒有)對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘(在本聲明中清楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘,哪些估價人員沒有對估價對象進行了實地查勘)。 6沒有人對本估價報告提供重要專業幫助(若有例外,應說明提供重要專業幫助者的姓名)。 7(其他需要聲明的事項)。 參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章(至少有一名)。

  A.0.5估價的假設和限制條件(標題:)估價的假設和限制條件 (說明本次估價的假設前提,未經調查確認或無法調查確認的資料數據,估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響,本估價報告使用的限制條件)

  A.0.6估價結果報告:(標題:)房地產估價報告 (一) 委托方(說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所,個人委托的為個人的姓名和住所) (二) 估價方(說明本估價項目的估價機構的全稱、法定代表人和住所、估價資格等)(三) 估價對象(概要說明估價對象的狀況,包括物質實質狀況和權益狀況。其中,對土地的說明應包括:名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環境、景觀,基礎設施完備程度,土地平整程度,地勢、地質、水文狀況、規劃限制條件、利用現狀,權屬狀況;對建筑物的說明應包括:名稱、坐落、面積、層數、建筑結構、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建成年月、維護、保養、使用情況、公共配套設施完備狀況、利用現狀、權屬狀況)(四) 估價目的(說明本次估價的目的和應用方向) (五)估價時點(說明所評估的客觀合現價格或價值對應的年月日) (六)價值定義(說明本次估價采用的價值標準或價值內涵)(七)估價依據(說明本次枯價依據的本房地產估價規范,國家和地方的法律、法規,委托方提供的有關資料,估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料) (八)估價原則(說明本次估價遵循的房地產估價原則)(九)估價方法(說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義) (十)估價結果(說明本次估價的最終結果,應分別說明總價和單價,并附大寫金額。若用外幣表示,應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價,并注明所折合的人民幣價格)(十一)估價人員(列出所有參加本次估價的人員的姓名、估價資格或職稱,并由本人簽名、蓋章) (十二)估價作業日期(說明本次估價的起止年月日) (十三)估價報告應用的有效期(說明本估價報告應用的有效期,可表達為到某個年月日止,也可表達為多長年限,如一年)

  A. 0.7估價技術術報告: (標題:)房地產估價技術報告 (一)個別因素分析(詳細說明、分析估價對象的個別因素) (二)區域因素分析(詳細說明、分析估價對象的區域因素)(三)市場背景分析(詳細說明、分析類似房地產的市場狀況,包括過去、現在和可預見的未來) (四)最高最佳使用分析(詳細分析、說明估價對象最高最佳使用) (五)估價方法選用(詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由)(六)估價測算過程(詳細說明測算過程,參數確定等) (七)估價結果確定(詳細說明估價結果及其確定的理由)

  A. 0.8附件: (標題:)附件 估價對象的位置圖,四至和周圍環境圖,土地形狀圖,建筑平面圖,外觀和內部照片,項目有關批準文件,產權證明,估價中引用的其他專用文件資料,估價人員和估價機構的資格證明等。

  A. 0.9制作要求:估價報告應做到圖文并茂,所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。紙張大小應采用A4紙規格。 規范用詞用語說明 1為便于在執行本規范條文時區別對待,對要求嚴格程度不同的用詞說明如下:(1)表示很嚴格,非這樣做不可的用詞;正面詞采用"必須",反面詞采用"嚴禁"; (2)表示嚴格,在正常情況下均應這樣做的用詞;正面詞采用"應",反面詞采用"不應"或"不得";(3)表示允許稍有選擇,在條件許可時首先應這樣做的用詞:正面詞采用"宜",反面詞采用"不宜";表示有選擇,在一定條件下可以這樣做的,采用"可"。 2規范中指定應按其他有關標準、規范執行時,寫法為:"應符合……的規定"或"應按……執行"。

  A. 0.8附件: (標題:)附件 估價對象的位置圖,四至和周圍環境圖,土地形狀圖,建筑平面圖,外觀和內部照片,項目有關批準文件,產權證明,估價中引用的其他專用文件資料,估價人員和估價機構的資格證明等。

  A. 0.9制作要求:估價報告應做到圖文并茂,所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。紙張大小應采用A4紙規格。 規范用詞用語說明 1為便于在執行本規范條文時區別對待,對要求嚴格程度不同的用詞說明如下:(1)表示很嚴格,非這樣做不可的用詞; 正面詞采用"必須",反面詞采用"嚴禁"; (2)表示嚴格,在正常情況下均應這樣做的用詞;正面詞采用"應",反面詞采用"不應"或"不得"; (3)表示允許稍有選擇, 在條件許可時首先應這樣做的用詞:正面詞采用"宜",反面詞采用"不宜";表示有選擇,在一定條件下可以這樣做的,采用"可"。 2規范中指定應按其他有關標準、規范執行時,寫法為:"應符合……的規定"或"應按……執行"。

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