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土地評估在市場中的作用

  1.股東(合伙人)應承擔的法律責任

  房地產估價機構當中的股東(合伙人)以注冊房地產估價師身份執業,因過錯而承擔的法律責任,應當歸于房地產估價師的執業責任范疇,不屬于股東(合伙人)應承擔的法律責任的范疇。當然,股東(合伙人)在承擔作為估價師的執業責任之后,還應當承擔作為股東(合伙人)應承擔的法律責任。下面在分析股東(合伙人)應承擔的法律責任的時候,區別了其同時可能要承擔的估價師的執業責任,是僅僅就股東(合伙人)身份所應承擔的法律責任而言的。

  對于負有限責任的房地產評估公司,股東對于機構的債務承擔的法律責任限于其在公司的未分配的財產和其出資額。不論評估公司、估價師個人應當承擔什么樣的法律責任,股東僅僅承擔財產責任,這種責任是一種有限責任。對于合伙制的房地產評估機構來說,合伙人雖然也是僅僅承擔財產責任,但合伙人對于合伙機構的債務承擔的清償責任是一種無限責任,并且在合伙人之間是相互連帶的。對合伙機構的債務沒有過錯責任的合伙人而言,讓他們承擔個人的無限連帶責任顯然有失公平。因此,應當有關于有限責任合伙制的規定,有過錯的合伙人相互之間對事務所的債務承擔無限連帶責任;而沒有過錯的其他合伙人僅以其出資額為限對事務所的債務承擔清償責任。

  2.房地產估價師的執業責任

  房地產估價師可能成為承擔行政責任、民事責任以及刑事責任的主體。房地產估價師承擔行政責任的方式,主要表現為被依法處以警告、罰款、沒收違法所得以及沒收非法財物、暫停執業、注銷執業證、注銷房地產估價師資格證書等等。

  房地產估價師承擔民事責任的方式,主要表現為民事賠償責任。在因違約或侵權而承擔的民事賠償責任當中,主要是因侵權而承擔的民事賠償責任可能讓估價師傾家蕩產。值得注意的是,法釋[2003]2號司法解釋《最高人民法院關于審理證券市場因虛假陳述引發的民事賠償案件的若干規定》第一次將資產評估機構等專業中介服務機構以及負有責任的董事、監事和經理等高級管理人員、直接責任人,列為虛假陳述證券民事賠償案件的被告。2006年1月1日實施的新《公司法》規定,承擔資產評估、驗資或者驗證的機構因其出具的評估結果、驗資或者驗證證明不實,給公司債權人造成損失的,除能夠證明自己沒有過錯的外,在其評估或者證明不實的金額范圍內承擔賠償責任。可見,不論房地產估價師執業的機構是負有限責任的公司或是負無限責任的合伙機構,只要在其執業當中有過錯,就可能要承擔侵權責任,承擔責任的方式就是民事賠償。

  房地產估價師個人犯提供虛假證明文件罪的,將依法被處以有期徒刑或者拘役,并處罰金;房地產估價師個人犯出具證明文件重大失實罪的,將依法被處以有期徒刑或者拘役,并處或者單處罰金。在房地產估價師個人被處以刑事處罰的情形,是不論其是否兼有股東(合伙人)身份的,也與其執業的機構是負有限責任的公司或是負無限責任的合伙機構無關。

  (四)從房地產評估機構組織形式上強化執業風險

  不能讓評估機構變成承包商,到處攬業務,然后分包出去,成為資本市場上的牟利者。

  考慮到房地產估價師為資本市場提供估價服務的經濟鑒證性質和特點,筆者認為參與資本市場提供估價服務的不動產估價機構的組織形式規定應為二種:1.普通合伙形式設立;2.有限責任合伙形式設立。有限責任公司形式設立房地產評估機構顯然不適應經濟鑒證行業的需要,因為估價報告與會計師的審計報告一樣屬于公共產品,社會公眾對房地產估價師的工作寄予的信任和希望是建立在他們承擔較大的個人責任基礎之上的。個人獨資的房地產評估機構的賠付能力畢竟有限,也不利于內部監督機制的建立,因此,房地產評估機構不適于個人獨資的形式設立。有限合伙形式設立房地產評估機構亦不適合,是因為有限合伙人的入伙是為了解決合伙組織的資金缺乏的問題,而房地產評估機構從本質上來說不屬于資合性質的組織,資金的多少對于估價機構來說也并不是特別重要,并且有限合伙人承擔有限責任對于普通合伙人來說也不公平。

  房地產估價機構的規模較小、合伙人人數不多的時候,評估機構采用普通合伙形式設立,有利于促進機構加強執業制度建設和執業的謹慎、規范,有利于取信于社會公眾,有利于整個行業的規范和發展。但是,當評估機構的規模達到一定階段、合伙人的人數較多的時候,普通合伙就不利于評估機構的進一步發展了。英國在1990年曾經出現一起會計師事務所的賠償案,因為幾名合伙人的過錯導致事務所里其他合伙人均因承擔個人無限連帶責任而賠得傾家蕩產,承擔個人賠償責任的許多合伙人與有過錯的合伙人居然素未謀面。為了保護沒有過錯的其他合伙人的利益,同時,也是為了整個行業的發展,自1990年起英美法等國家推出了有限責任合伙制度。我國在涉及經濟鑒證行業的組織形式方面的立法,也可借鑒英美法等國家的有限責任合伙制度,讓無過錯的合伙人的利益得到法律保護,讓有過錯的合伙人對因過錯行為而導致的民事賠償承擔個人無限連帶責任。

  三、不動產評估與注冊會計師審計的關系

  要進一步提高上市公司財務信息披露質量,完善上市公司治理,整體提高上市公司質量,再造資本市場的行業形象,離不開不動產評估業的介入和參加。不動產評估與注冊會計師的關系,簡單明了二個字“分離”。美國的《2002公眾公司會計改革和投資者保護法》(英文簡稱Sarbanes-OxleyAct,通稱《薩班斯—奧克斯萊法》)限制審計師為審計客戶提供非審計服務,包括評估或者估價服務,出具公允性意見或者實物捐贈報告服務。我國目前的上市公司披露的年報等會計信息,由于沒有專業的不動產評估師的估價報告,上市公司的資產狀況是難以用公允市場價值去衡量的。將來如果要將估價報告與年報一并提供給投資者,也需要借鑒美國的做法,將提供審計報告的審計師與提供估價報告的評估師分離。

  四、其它幾個重要問題

  (一)資本市場不動產評估委托權值得好好研究。評估委托權包括:上市公司建立審計委員會,由審計委員會委托評估,或者由獨立董事委托評估;強制實行主任房地產估價師定期輪換制;加強對估價機構更換的監管,限制估價師去被審公司任職,設置一定期限的冷凍期等等。

  (二)完善上市公司不動產評估報告備案制度。

  (三)借鑒注冊會計師行業的執業規范,建立完善不動產估價為資本市場服務的執業規范。

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