安卓手机捕鱼达人2技巧
 
·設為首頁 ·加入收藏 ·聯系我們
 
 
 
  行業動態
  法律法規
  資料下載
 
行業動態 您當前位置:網站首頁:行業動態
戶型在房產評估中的中的重要性
    在房產價值的影響因素中,戶型其實占著十分重要的比例,在二手房市場中,同一地段、同一樓盤、常會出現戶型設計優秀的單位成交速度快,成交價高,而戶型差的單位則較難成交,甚至在開發商出售時,也會出現銷售困難,說明戶型對房屋的價值影響重大。
  仔細分析,不難理解戶型對房屋價值的影響,因為戶型平面設計是否合理直接影響居住的質量,可以說,戶型是影響居住質量和居住方式的最直接因素。優秀的戶型平面需有下列基本特征。
  1、有足夠的朝陽面和采光面。合理的戶型應有2-3個開間的朝陽房(廳),3房的南面寬度應在10-12米,進深在10-12米(多層)和12-14.5米(高層),日照、采光、通風都能滿足基本要求,而差的戶型進深在15米左右,有的甚至達16.5米(不包括邊套),開間在8米左右,北向的客廳進深在6-9米,采光嚴重不足,黑洞洞的家只能靠電燈采光;而且通風也不暢,常常靠人工通風,否則,室內空氣潔凈度差,尤其是裝修不久的房屋,空氣的污染程度遠高于大開間、小進深的房屋。因此,可以說大開間、小進深的房屋因其居住質量高,物業的價值也高于小開間、大進深的房屋。
  其實,按規范的建筑標準,開間和進深都有合理的標準,而且開發商也深知這一點,但為什么還會建造大進深的戶型呢?應該說大進深的產生并不是設計師的原因,而是因為高地價和嚴格的規劃條件。大進深容易出容積率,即使開發商不增加容積率來降低樓面地價,在一系列嚴格的規劃條件下,開發商也只能用增加進深的方法來達到預定的容積率,否則為設計好戶型犧牲應得的容積率,意味著樓面地價的提高,使得原已相當高的銷售價格更高。所以,開發商往往在樓面地價、容積率、建筑高度、建筑間距、中心花園等幾大繩索捆綁下,通過加大進深來達到既不犧牲容積率,又能騰出較大空間建設中心花園的目的,有時地塊形狀不湊巧,放三排建筑間距不夠,放兩排又出不了容積率時,開發商也不得不把單體得進深加大2-3米,因此在最近幾年大進深的戶型越來越多。
  2、客廳最好朝南。客廳的使用率往往高于臥室,在江浙一帶對日照要求較高的地區,能在一個南向的、陽光充足的客廳中娛樂休息,實在時居住質量的重要體現;但目前較多的高層建筑戶型都朝北或居中,采光都不足,更不用說日照了。正因為客廳采光十分重要,邊套往往比中間套更受歡迎,盡管西邊套日照強烈,但人們寧愿接受其這一缺點,也不愿選擇中間套,正是說明客廳采光的重要性。
  3、衛生間盡可能開窗(明衛)。在傳統的觀念中,衛生間似乎并不重要,但在現代生活中衛生間成為居住質量的重要組成部分,不僅衛生潔具的不斷升級要求衛生間面積越來越大,而且對衛生間的采光和通風要求也在提高,明衛采光和通風遠強于暗衛,尤其是通風,對衛生間而言,通風十分重要,非典時期更說明這一點。因明衛的舒適程度遠遠高于暗衛,一些高檔次的樓盤在設計時不惜犧牲建筑面積,盡可能設計成明衛。但實際上許多樓盤往往不能做到這一點,絕大多數高層或小高層的衛生間都是暗衛。
  4、功能布局緊湊,走道面積或功能不確定的面積應盡可能少。優秀的戶型平面經過設計師的精心劃分,每一塊面積都有明確的功能,可謂合理緊湊,幾乎沒有浪費的空間,讓付出高房價的消費者心理平衡,但近幾年開發的樓盤有相當比例的大戶型房,雖然面積很大(多在150平方米以上),但功能布局很不合理,很多空間沒有明確的功能定位,被消費者視為浪費的空間,不但在新房銷售時困難重重,在二手房轉讓時也難以達到與功能緊湊的中小戶型同樣的價格,這一點在估價時也應充分關注。
  5、過渡的錯層。前幾年流行錯層,有南北向的錯層,也有東西向的錯層,尤其是大進深的房型,為了增加變化,往往有南北方向的錯層,較低高度。
  • 上一篇: 抵押房地產拍賣價格評估的特點

  • 下一篇: 土地評估在市場中的作用
  • 關閉窗口
    版權所有 © 2011-2012 溫州市國正房地產估價事務所有限公司  浙ICP備11055664號-1
    地 址:溫州市鹿城區車站大道交行廣場1幢19A  電 話:0577-88359797 88157007  傳 真:0577-88356117
    安卓手机捕鱼达人2技巧 股票分析群 理财通和余额宝哪个好 投资理财平台倒闭了我里面的钱怎么办 天津十一选五 最新a片地址 江苏7位数 nba比分直播 模拟炒股 90ko足球即时比分网 极速11选5 NBA比分预测 八路军的番号 急速赛车 真人性直播网络 广西11选5 新三板股票